• 当租房披上“社交”的属性后会引爆怎样一场革命?
  • 蜗牛 发表于: 2016/3/6 11:23:00 | 分类标签:社交网络 网络租房 租房社交| 热度:329
  • 在北京找工作、干实习的你,租房是每一个“北漂”的刚需,移动互联网的发展、成熟,让租房这原本简单的事情都被中介赋予了“社交”属性,那该如何快速识别社交型公寓的性价比呢?小编走访了三家互联网公寓平台及其租户,经总结、分析,得出三个真相:

    1、相对独立/安静空间、24小时保安/监控、大学毕业到30岁之前的人群,更愿意住社交型公寓;
    2、社交型公寓的租金是散租、合租租金的1.5-2倍,公寓的增值服务是看得见、摸得着,而遇上知己、找到合伙人则是要撞运气的;
    3、之所以社交需求不强,社交活动不活跃,在于一些公寓平台“强行插入”官方活动,或者未能设计好社交平台、工具、规则。

    “新北漂”

    再过一个月,刘思毅的房子租期就到了,他在犹豫要不要续住。

    作为一名不甘于平庸的北大毕业生,尽管他青睐于链家集团旗下“自如友家”简约的装修风格。但他最气恼的是暖气片不热,相对于链家较为成熟的线下服务网络,“自如”的服务站无法实现全覆盖。“我的房子处在三不管地带。静淑东里9号楼的所有供暖、供水都是无人负责状态。”最后,物业送给他一个电热器作为折衷的解决方案。如今,暖气没修好,空调却坏了,他就跟物业赌气:你不给我修好空调,我4月租期一到,可能就不续约了哦!

    与观望状态的刘思毅不同,更多的青年等不及,也等不起。今年,全国高校毕业生将达到创纪录的765万人。2月29日,国家人社部部长尹蔚民说,今年经济下行压力比较大,有一部分企业生产经营困难,会造成企业用工不足。当然,他没说到的是,在北京最有优势的互联网、高科技行业,今年的招聘人数也不容乐观。这些应届毕业生,要么赴京进行入职前实习,要么趁着“金三银四”找好工作。他们迫切需要一个稳定、安全的居住环境,以支撑他们在工作上的全情投入。

    自如客营销部郭松涛说:“10多年前的‘北漂’是说挤地下室的那批人,现在,这些租客对居住有了更高的需求。”更重要的是,房租越来越贵了。而根据伟业我爱我家市场研究院披露的数据,2015年北京市住宅租赁平均价格为4453元/套,同比上涨7.2%,租金涨幅5年来首次回升。

    4500元/套左右,对小区租户刘思毅来说,是一间实用面积50平米的一居室。如果你觉得这种“分布式房源”自己住着太冷清,小区环境不安全,又与邻里不合群,就只能住在面向年轻人的独栋集中式公寓(如自如公寓、魔方公寓、蘑菇公寓……),同样4500元/套(不含10%服务费)的价位,则是一间15平米左右的开间;同样处在三环边上,单间的价格在2500元左右。这意味着,你想住社交型公寓,就要承受比合租房贵接近1倍的房租,值吗?

    住公寓,拓人脉?

    国内现存最早的社交型公寓是YOU+国际青年社区。2014年8月,YOU+获得雷军的顺为资本1亿元投资。社交型公寓在居住功能外,更强化人与人之间互动所产生的“化学反应”,比如归属感、新鲜度、商业机会……

    YOU+在业界的鲜明标识是“三不租”:45岁以上的不租,结婚带小孩的不租,不爱交朋友的不租。

    而过去一年扩张了近百家门店的魔方公寓,把自己用户群定位为:22-35岁,商务人士,创业者,年轻白领,企业外派人士,收入8000-20000元,90%大专以上学历。

    用客群筛选来实现年龄相仿、兴趣相仿、受教育程度相仿——听起来很美好。但估计没有公寓管家会以“你不属于这个目标用户”为由,婉拒看房者。正如YOU+也住着只喜欢三俩小圈子、不喜欢搞大party的白领,在春节前后对外开放的魔方公寓紫竹院店,由于临近北京理工大学附小,有很多的借读生家长为了跟孩子陪读、陪住,不惜从五环外赶到这家门店看房。而已入住的租客(不包含产品体验师)则包括互联网公司员工、导演、网红(临近北影厂)……能想象他们在一起聊天的样子吗?

    人群杂居,且比例不定,既带来刺激的陌生人社交,也带来戒备感——这和你住在高层小区里、天天看不见邻居时并无二异。

    当集中式公寓多收你10%的服务费,它可以对你说,这囊括了提供给你的增值服务——给你提供每周一次(或每两周一次)保洁服务,非人为损坏的水、电、家电、家具维修,以及Wifi、代收快递、24小时保安……当然,它也可以对你说,相对于合租房,和中高端人群(或同好人群)结识、相处的机会,本身就是社交型公寓的溢价——那些公共区域的条形沙发、木墩椅、咖啡吧甚至看球赛的壁挂式电视等等。魔方公寓就说:独联派=独立私密的个人居住空间+多元化的联合社交平台。

    实际上,社交溢价,往往不如增值服务溢价被租客认可。首先,从公共区域开辟到办公、休闲、娱乐设施完善需要一段时间,一位互联网公司女合伙人反映,函数公寓开放入住两个多月了,公共区域还在装修。

    其次,增值服务可见、可感、可优化,投诉过后,虽然大部分问题能得到解决,但人脉价值很难将其量化出货币价值——公寓对外宣传的,租客碰到创业伙伴、投资人乃至邂逅女神属于小概率事件,比前阵子热炒的3W“互联网咖啡”还要小概率。

    所以,你要么承担陌生人社交带来的不确定性(经济学课本说,不确定性=风险),要么不要对“有缘来会”不要抱过高期望,还是关心网不要断、出水口不要塞更靠谱。

    弱社交?强社交?

    一年多前,晚上10点多,蔡煜下班回来,发现周围楼房的灯都亮着,只有自己住的YOU+公寓一片漆黑——停电了。租客们都跑下楼,在公共区域点了根蜡烛,玩起了《三国杀》,一直玩到凌晨3点多。蔡煜设想:“如果是一个白领住在这儿,晚上想洗澡早睡,第二天早上8点上班,那么停电就会让他抓狂。”

    白领租户与其他租户有着不同社交倾向。有时候,规律简单得让人咋舌。蔡煜遇到一个满脸疲态的白领租客——他是YOU+公寓这座喧嚣城堡里的少数派。他告诉精力总耗不完的青年:“我回家很累了,只想洗洗睡了。”

    虽然经营的是互联网短租(租期短于1个月)平台,但途家曾做过市场调查:在五六项指标中,中国用户的社交需求排在倒数第二位,在价格、舒适、交通等指标之后,而将社交排在首位的用户不到一成。即便如此,在互联网长租行业,一家家公寓都提起脚后跟,蹑手蹑脚地走进租客的社交圈。

    最保险的办法是举办公寓官方活动,这意味着活动品质是可控的,用户对其信任度也较高,而且通过短信、电话、微信群等全覆盖通知方式,到达率是最高的。比如,魔方公寓最近刚办过除夕包饺子、元宵煮汤圆等活动,填充漂泊从业者对心里意义上的“家”的渴求感。自如则擅长互联网营销,如3月刚刚上线的“帮你上头条”,以及2月的玩“找猴子”微信小游戏、赢租金抵扣券活动。

    但官方活动要么烧钱赚吆喝,要么数据难以积淀。自如宣称已拥有40万自如客,其中线下活动参与人数累计1000多人,加入微信群的用户大约600人。这意味着,大部分用户仅留着姓名、职业、生日、手机号,小部分用户向平台呈现了更为精准的用户偏好、消费习惯数据,而只有极少数重度用户,愿意持续与平台保持互动,从而保证这些数据得到更新。

    有的公寓弱化社交属性,有的公寓却在强化它。自2014年从大学毕业,蔡煜就在YOU+广州凤凰店住了一年多。他说,租客之间互称“家友”,每年年中,一张表格会被发到“家友”手上,需要在上面填满10个住户的名字、职业、籍贯,如果填不满或者没有及时交,就要解除合约。结果,很多人到跑去别人那里串门,让他帮忙填表。每个楼层还会投票选出“最受欢迎家友”和“最不受欢迎家友”(允许弃权),后者也会被要求解除合同。

    这种“强行插入”不适用于白领阶层。为此,魔方公寓创造了“独联派”一词,指代“爱独立,也爱联合”的人群。与魔方公寓同时,其他互联网长租(租期3个月以上)平台也开始上线他们的社交工具、平台或社交宣传品。

    然而,上述某品牌APP上线5个月以来,“社区”功能不如人意。除了员工发“test”进行技术测试(你做测试版就不要正式上线),就是员工发自己开年会、郊游的照片(不要当作你公司内部的即时通讯工具好吧)。自如APP则索性放弃在APP上设置个人对个人的社交平台。一位自如员工解释说,国外社交APP是差异化的,有的聊电影,有的聊美食,国内社交APP基本被腾讯垄断,就是在同一个APP(如QQ、微信)内部分组(如群、朋友圈),没有必要再另起炉灶。

    所以,你为什么还要住这些社交公寓呢?

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